Tržište nekretnina u Hrvatskoj i regiji nalazi se u dinamičnom periodu, obilježenom raznolikim trendovima i izazovima. Od lokalnih specifičnosti do globalnih utjecaja, od tradicionalnih obrazaca do novih poslovnih modela, nekretninsko tržište dinamičnije je nego ikada prije. Jedan od ključnih izazova na tržištu su "nerealne cijene" određenih vrsta nekretnina koje se teško prodaju. Ta činjenica ukazuje na potrebu za realističnijim pristupom određivanju cijena i boljim usklađivanjem ponude s potražnjom.
Ivan Jelaska, osnivač i direktor agencije Luva, svoj put u svijetu nekretnina počeo je 2016. godine. Tada je bio u procesu kupnje svoje prve nekretnine, pa je iskoristio priliku i sagledao širu sliku – tražio je nekretninu na odličnoj lokaciji, koju će moći kupiti ispod cijene. Nakon manje adaptacije, stan koji je pronašao te 2016. godine danas na tržištu vrijedi otprilike pet puta više.
- Tada sam shvatio da mi traženje stanova i pregovaranje s vlasnicima ili agencijama predstavlja zadovoljstvo. Shvatio sam i da je to nešto čime se želim baviti u budućnosti. U taj sam posao krenuo s druge strane, prvo kao kupac. Kupio sam nekoliko stanova koje sam adaptirao. Neke od njih sam prodao, a neke ostavio za najam. Kada sam krenuo, nisam imao kapitala, pa sam posuđivao novce i dizao kredite. Nakon nekog vremena došao je trenutak da osnujem svoju agenciju za nekretnine – Luva Real Estate. Pretežno smo fokusirani na luksuzni segment. Pod istim krovom imamo i drugu diviziju, Luva Villas, koja se bavi najmom luksuznih vila. Upravo zbog toga se već nekoliko godina pretežno oglašavamo na stranim tržištima. Trenutno smo u fazi širenja našeg tima te tražimo nove agente za posredovanje u prometu nekretninama – priča nam Jelaska.
Investitori često rade slične kobne pogreške
Budući da ima iskustva ne samo u nekretninskom biznisu, već i u adaptacijama, Jelasku smo pitali i koje su neke od najčešćih grešaka ili problematičnih trendova u novogradnjama. Jelaski je prvo napamet palo to da investitori često grade premale spavaće sobe ili dnevne boravke. Spavaće sobe su tako površine od jedva osam kvadratnih metara, u kojih jedva stane bračni krevet i ormar, što većini ljudi ne odgovara. Investitori žele optimizirati tlocrt te „izvući“ što više spavaćih soba, što rezultira time da su one vrlo skučene.
- Tako postoje stanovi od 75 kvadrata s tri spavaće sobe i onda u takvim stanovima spavaće sobe imaju manje od 10 kvadrata. To je u neku ruku logičan trend jer si porastom cijena stanova ljudi nažalost mogu priuštiti sve manje kvadrata, a imaju realne potrebe u smislu broja spavaćih soba. Vidjeli smo i primjere gdje je osim spavaćih soba i dnevni boravak prilično mali, na svega 12 kvadrata. Prema reakcijama klijenata rekao bih da je čak premali dnevni boravak veća mana nego premale spavaće sobe, kada se radi o kupnji nekretnine – otkriva nam Jelaska.
Događa se i da su tlocrti stanova nefunkcionalni zbog toga što se puno prostora gubi na hodnike. Zbog toga je bitno provjeriti koji su zidovi nosivi, kako bi se mogle procijeniti mogućnosti adaptacija i pregradnja. Današnje novogradnje imaju krajnje optimizirane tlocrte sa što manjim gubitkom prostora na hodnike, dok su veliki hodnici na koje se “gubi” puno kvadrata obilježja velikih stanova u starogradnji.
Parking i spremišta su vrlo bitan faktor
Uz skučene sobe i nepotrebne hodnike, investitori često griješe i po pitanju spremišta i parkirnih mjesta. Premda su spremišta gotovo pa standard u novogradnjama, a kupcima su korisna za pohranu stvari koje rjeđe koriste, događa se da neka od njih ipak nemaju predviđena spremišta. Nedostatak spremišta velik je minus kod većine ljudi, kaže Jelaska.
Slična situacija je i s parkingom – nekretnine s neadekvatnim brojem parkirnih mjesta su velik minus kod kupaca. Adekvatnost broja parkirnih mjesta ovisi o kvadraturi stana i cijeni po kvadratu, objašnjava Jelaska.
- Za stan od 50 kvadrata, s prosječnom cijenom od 3.500 do 4.500 eura po kvadratu, investitori bi mogli predvidjeti samo jedno parkirno mjesto, što već može predstavljati izazov za klijente. Za stanove s više od 100 kvadratnih metara u luksuznijim novogradnjama gdje se cijene kvadrata kreću od 8000 eura na više često su i dvije garaže premalo, jer takvi ljudi najčešće imaju po tri automobila u obitelji – dodaje Jelaska.
Uz te probleme, jedan od većih je da se u gradnji, s obzirom na traženu cijenu po kvadratu, ne koriste dovoljno kvalitetni materijali. Tako su se viđale nekretnine u kojima cijena kvadrata nadilazi 5000 eura, a ne koriste se dizalice za toplinu već imaju plinske bojlere, PVC stolariju umjesto aluminijske, nemaju komarnike niti rolete na struju, a na podu koriste vinil umjesto parketa.
- Ljudi također sve više traže da im stanovi imaju što više prirodnog svijetla, a bilo je slučajeva gdje su napravljeni prilično mali prozori na sobama – kaže nam Jelaska, pa dodaje da kupci trenutno nemaju puno izbora jer se još uvijek gradi premalo novogradnji s obzirom na potražnju – što objašnjava i zašto se većina stanova u novogradnjama proda već u fazi izgradnje.
Neke zadatke je bolje prepustiti agenciji
O tome je li cijena nekretnine realna ili ne, što smatra osnovnim i najbitnijim korakom pri početku procesa kupnje, Jelaska kaže da je taj zadatak najbolje prepustiti agenciji.
Pri kupnji stana, uz imanje ovih čestih nedostataka na umu, vrlo bitno je provjeriti da je vlasništvo nekretnine čisto i uredno, što je jedna od stvari koju za kupce odrađuje agencija. Nekretnine na sebi mogu imati razne terete ili zabilježbe, a takve stvari se brže mogu riješiti ako u kupnji posreduje iskusna agencija. Dobra agencija kupcima pruža i pravnu podršku jer u svom timu ima stručnog pravnika, čija je glavna zadaća da zaštiti kupca i da ga informira oko svih rizika.
Prilikom posredovanja, agencije mogu uštedjeti vrijeme jer umjesto kupaca odrađuju posao pripreme dokumentacije za prodaju, kao i zadatke u postprodaji, poput prebacivanja režija na nove vlasnike.
- Velik broj transakcija se ne bi dogodio da nije bilo posredovanja agenata zbog pretvrdih stavova i nerealnih zahtjeva pojedinih strana koje smo mi kao iskusni agenti uspjeli urazumiti – kaže Jelaska.
Kako odrediti vrijednost nekretnine?
Ukupnoj vrijednosti nekretnine najviše pridonosi sama lokacija, ali i mikrolokacija. Jelaska preporučuje da na umu moramo imati i položaj stana, je li okrenut na bučnu ulicu ili na kraju slijepe ulice. Vrijednost starogradnje određuje općenito stanje zgrade, kako je održavana, planira li se u skorije vrijeme neka obnova, te plaća li se pričuva i po kojem iznosu.
- U starogradnji bi također bilo dobro ispitati kakvi su susjedi, premda to nije lako provjeriti na prvu prije kupnje. Primjerice, ako vi želite ulagati u obnovu zgrade, novu fasadu, krov i slično, a susjedi nisu voljni ili pak jesu, ali su slabije platežne moći, onda ćete teško ostvariti svoje ideje – dodaje Jelaska.
U novogradnjama treba obratiti pozornost na materijale, ali i na završnu obradu.
Što se katova tiče, prvi kat ima najvišu vrijednost, dok suteren i potkrovlje imaju najmanju. Stanovi koji se nalaze iznad trećeg kata, a da zgrada nema dizalo, teže će se prodavati.
Općenito, na tržištu prema Jelaskinim riječima vlada veća potražnja za novogradnjama ili za stanovima koji su u zgradama izgrađenim posljednjih dvadesetak godina. Trenutno vlada manja potražnja za starijom gradnjom, premda dolazi i popriličan broj upita za taj tip nekretnina. No, kupci u tom slučaju preferiraju da su takve zgrade uredne, održavane, te da stanovi ne zahtijevaju velike adaptacije.
Kad smo kod teme vrijednosti nekretnina, Jelaska nam kaže kako se realizirane cijene kod prodaje nekretnina, ali i kod najma, razlikuju od traženih. U prosjeku razlika može ići i do deset posto. Razlika u cijenama ovisi o atraktivnosti sama nekretnine, ali i o tome koliko realno je postavljena početna cijena.
- Bilo je slučajeva kada se nekretnina prodala u jedan dan po traženoj cijeni jer su prodavatelji htjeli hitnu prodaju i postavili su realnu cijenu. Ima i slučajeva kada se transakcija realizira po cijeni i do 20 posto nižoj od tražene. Razlike između tražene i realizirane cijene najma su nešto manje, budući da je kod najma svima u interesu što brže napraviti realizaciju. Najmodavci najčešće žele što prije iznajmiti stan jer im je svaki mjesec koji je stan prazan gubitak odnosno propuštena zarada, a najmoprimci najčešće trebaju stan u koji će se useliti unutar najviše mjesec dana – objašnjava nam Jelaska.
Centar će uvijek imati svoju vrijednost
U Zagrebu najviše cijene nekretnina, tumači Jelaska, imaju novogradnje u centru. Za pojedine mikrolokacije cijene sežu i do 12.000 eura po kvadratu. Visoke cijene mogu se pronaći i na Gornjem gradu, Jarunu, Središću i sjevernom dijelu Trešnjevke. Trenutno najtraženiji stanovi su manje kvadrature u novogradnji, s jednom ili dvije odvojene spavaće sobe. Najčešće je riječ o stanovima od 40 do 70 kvadrata, dok su oni s više od 100 kvadrata, koji zahtijevaju adaptacije i nalaze se daleko od centra, najmanje traženi.
- Centar će uvijek imati svoju vrijednost, potražnju i prestiž bez obzira na sve, tako je uostalom u svim većim gradovima u svijetu. Jako su traženi manji stanovi u centru koji se kupuju kao investicija za najam ili veliki stanovi koji će služiti za život ili opet investicija za najam za stambenu ili poslovnu djelatnost. Smatram da je dugoročno gledano bolja investicija kupnja neuređenog stana u centru za otprilike 3.000 eura po kvadratu nego u nekom kvartu van centra Zagreba. Trenutno su cijene starogradnje po kvadratu slične, jedino je novogradnja značajno skuplja u centru nego van centra zbog jako ograničene ponude – objašnjava Jelaska.
Potražnja za luksuznim kućama i vilama na obali osjetno je manja nego prethodnih godina, a Jelaska nam tumači kako za to postoji nekoliko ključnih faktora.
- Tijekom pandemije koronavirusa, bogati su se dodatno obogatili i ulagali u nekretnine, dok su niske kamatne stope omogućile lakši pristup povoljnim kreditima. Također, rat u Ukrajini doveo je do povećane potražnje od strane bogatih Ukrajinaca. Ipak, mnogi vlasnici nisu realni u vezi s cijenama, posebno oni koji iznajmljuju kuće, jer postavljaju previsoke cijene s logikom "ako prođe – super" – kaže Jelaska.
Očekuje se i povećanje ponude luksuznih kuća na tržištu jer mnogi vlasnici nisu zadovoljni povratom od turističkog najma zbog rasta ponude kuća za odmor - oko 51 posto u posljednjih pet godina. Zbog sporog povrata i operativnih izazova, posebno oni pod kreditima mogli bi se odlučiti na prodaju.
Budućnost je teško predvidjeti
Na pitanje jesu li nekretnine u Hrvatskoj trenutno precijenjene, Jelaska kaže da se cijena određuje po jednostavnom ekonomskom principu – zakonu ponude i potražnje. Ponuda je manja od potražnje, pa shodno tome i rastu cijene. Promjene cijena na tržištu nekretnina događaju se znatno sporije nego u drugim sektorima, posebice u usporedbi s, primjerice, dionicama.
- Trenutno je na tržištu nedovoljno kvalitetne starogradnje i novogradnje. Onda logično, kada se pojavi nešto dobro, to se brzo proda po cijenama koje nam se čini nelogične. Međutim, one proizlaze upravo iz zakona ponude i potražnje. Novogradnje se ne gradi dovoljno za trenutnu potražnju, a što se starogradnje tiče, velik broj ponuda su stanovi u zgradama koje nisu u dobrom stanju, stanovi koji su derutni za kompletnu adaptaciju ili uređeni stanovi u suterenima, na 3. ili višem katu bez lifta. Takve nekretnine nisu baš tražene, a renovacija u kojoj se radi kompletna adaptacija u kojoj se mijenjaju sve instalacije, svi podovi i zidovi koštat će barem 1.000 Eura po kvadratu bez namještaja. Cijena naravno može varirati s veličinom stana – što je stan manji, trošak renovacije po kvadratu je veći – kaže Jelaska.
O budućnosti i kretanjima na tržištu Jelaska kaže da je nezahvalno za govoriti, no kaže da je teško za očekivati da će se za ispod 3000 eura po kvadratu pronaći relativno dobro uređen stan, a da nije na rubnim dijelovima Zagreba, da nije suteren ili viši kat bez lifta. Razloge za pad cijena nekretnina u budućnosti ne vidi, jer da bi se to dogodilo, morala bi se značajno povećati ponuda kvalitetnih stanova ili bi potražnja za takvim stanovima morala značajnije pasti.
- Cijene koje bi mogle pasti su novogradnje na rubnim dijelovima Zagreba gdje još uvijek ima dovoljno prostora za novu izgradnju ili neuređene starogradnje u nekvalitetnim starogradnjama, ali smatram da za kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama nema nikakvog razloga da padnu cijene – zaključuje Jelaska.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i Luva Real Estate.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....