Unatoč usporavanju tržišta nekretnina u prošloj godini, tražene cijene kvadrata, osobito u Zagrebu i drugim većim gradovima, za većinu su građana previsoke. Potencijalni kupci ipak ne žele propustiti ono što se smatra dobrom prilikom, stoga ne čudi što im pažnju privlače oglasi za prodaju u kojima se ističu pojmovi kao što su "hitno", "prilika" i "vrijedi pogledati".
No, osim primamljivih atributa, često im je privlačna cijena jer, u usporedbi sa sličnim stanovima, djeluje malo niža, odnosno baš kao dobra prilika. I dok je dio takvih nekretnina uistinu konkurentne tražene cijene jer prodavatelji žele što prije naći kupca, druge imaju "manu", odnosno moguće ih je kupiti samo gotovinom. Razlog je činjenica da banke na takve nekretnine ne mogu postaviti založno pravo, odnosno, jednostavnije rečeno, za njih nije moguće dobiti stambeni kredit. No, kako se u oglasima nerijetko uz takve stanove navodi i "vlasništvo čisto" ili "moguć upis", a često ih u promet stavljaju i agencije za posredovanje u prodaji nekretnina, javlja se pitanje zbog čega onda nisu prihvatljive i bankama.
O razlozima neodobravanja stambenog kredita uglavnom za pojedine nekretnine ispričao nam je zagrebački odvjetnik Martin Sherri.
- Banke ne odobravaju stambene kredite za nekretnine koje su neadekvatne s obzirom na njihovo upisano zemljišnoknjižno stanje, odnosno koje ne predstavljaju prikladan zalog na kojem bi zasnovale založno pravo, hipoteku, radi osiguranja naplata tražbine u slučaju raskida ugovora o kreditu, primjerice u slučaju neplaćanja. To su obično slučajevi kada građevina nema uporabnu dozvolu, ili postoji zabilježba spora na nekretnini ili je nekretnina već višestruko opterećena zalogom. U takvim je slučajevima uobičajeno da banke odbijaju dati stambeni kredit za kupnju takve nekretnine jer ne predstavlja prikladno osiguranje tražbine - kaže odvjetnik Sherri.
Kad je riječ o nepostojanju uporabne dozvole za nekretninu koju vlasnik želi prodati, stambeni kredit ne može biti odobren neovisno o tome živi li netko u tom stanu ili kući unatoč nepostojanju dozvole. Jer, iako naizgled obična kuća ili stan, takva nekretnina ne predstavlja samo financijski rizik za kupnju, nego i sigurnosni, točnije može predstavljati i rizik za život i zdravlje osoba koje ju koriste.
- Pojednostavljeno rečeno, uporabna dozvola je dozvola da se može upotrijebiti određenu nekretninu, a izdaje ju nadležno tijelo nakon provedenog tehničkog pregleda sukladno važećim propisima - pojašnjava Sherri.
Osim što predstavlja niz rizika za život, takav stan ili kuća u pravilu može jednostavnije postati predmet uklanjanja nadležnih institucija, uz obeštećenje o čijem iznosu ili obliku vlasnici, naravno, ne odlučuju svojevoljno.
Međutim, ono što je važno znati jest da u pravilu na većinu nekretnina za koju banke ne odobravaju kreditiranje kupac temeljem ugovora o kupoprodaji može ishoditi uknjižbu kao vlasnik ako je spreman prihvatiti rizik takve kupnje. Konkretnije, ako je spreman prihvatiti da se jednom, poslije, namiri prije upisana hipoteka s kojom je, za gotovinu, kupio tu nekretninu ili da se, zbog zabilježenog spora na njoj, izmijeni upis vlasništva na njegovu štetu.
U tom je smislu svakako manje rizično kupiti nekretninu za koju je moguće dobiti stambeni kredit jer pravne službe samih banaka češljaju njezine papire, a za kupce koji su baš odlučili ili našli svoju idealnu nekretninu za kupnju s papirima koji ne predstavljaju prikladan zalog za banku, izuzetno je važno potražiti pravnu pomoć prije kupnje i prije donošenja odluke saznati koliki bi i kakvi konkretno bili rizici takve kupnje.
No, kako ugovor o kupoprodaji predstavlja pravni posao, pravne je usluge uputno uzeti i za sklapanje onog s bankama jer je banka u odnosu na korisnika kredita suprotna ugovorna strana, a posebno kad se uzme u obzir da i dalje imamo dijelom nedovoljno uređene zemljišne knjige, a s time i pripadajuće rizike koji se u praksi pojavljuju.
- Općenito, i prodavatelji i kupci trebali bi osvijestiti da banke ili agencije za nekretnine ne mogu biti njihovi lojalni pravni savjetnici te da isključivo odvjetnici osiguravaju pružanje stručne pravne pomoći u ostvarivanju i zaštiti njihovih prava i pravnih interesa. Oni naročito dolaze do izražaja kod sklapanja tako važnih pravnih poslova za pojedince kao što je kupoprodaja nekretnine ili sklapanje ugovora o stambenom kreditu s bankama, posebno jer se redovito zasniva i teret na nekretnini - dodaje Martin Sherri.
Stanje u Hrvatskoj po pitanju zemljišnih knjiga u odnosu na druge zemlje Europske unije, a posebno one zapadne Europe, različito je prije svega po tome što se kod nas još uvijek često dovodi u pitanje njihova potpunost i istinitost, smatra Sherri.
Specifične su razlike i u tome što još uvijek postoje knjige položenih ugovora, uknjižena društvena vlasništva s pravom korištenja osoba koja su pravno gledano vlasnici, a čest je slučaj i da su kao vlasnici uknjižene osobe koje su umrle prije više desetljeća. Iako takvi upisi ne odgovaraju stvarnom stanju, ponekad je riječ i o "namjernom postupanju" takozvanih izvanknjižnih vlasnika koji na taj način izbjegavaju naplatu od vjerovnika. Primjerice, izbjegavaju plaćanje pričuve, slivnih voda ili sudjelovanja u drugim zajedničkim troškovima zgrade. Svi ti specifični slučajevi, iako nije pravilo, mogu se pojaviti upravo i u oglasima nekretnina na prodaju, a posebice onih čije su cijene niže i koji naglašavaju mogućnost kupnje isključivo za gotovinu.
Unatoč tome što je put do uređene papirologije za sve postojeće nekretnine u Republici Hrvatskoj još dug, napredak se vidi jer su tijekom proteklog desetljeća zemljišne knjige sve usklađenije sa stvarnim stanjem i katastrom, a unaprijeđena je i njihova digitalizacija za koju su zaslužni specijalizirani zemljišnoknjižnih odjeli sudova i izmjene Zakona o zemljišnim knjigama, smatra zagrebački odvjetnik koji smatra da će u sljedećim godinama ovaj proces rezultirati još uređenijim stanjem.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....