"Cijene stanova i dalje rastu, dok ponuda iz mjeseca u mjesec pada. Najamnine su također porasle. Stan od 50 kvadrata u Zagrebu trenutačno se u prosjeku iznajmljuje za oko 900 eura mjesečno, što je skok od gotovo 20 posto u odnosu na prošlu godinu", navodi neimenovani analitičar koji stoji iza Instagram profila Hrvatski kvadrat, a koji na Redditu redovito objavljuje analize tržišta nekretnina u Hrvatskoj, s naglaskom na Zagreb.
"Kako su nekretnine aktualna tema posljednjih mjeseci, odlučio sam analizirati tržište stanova u gradu Zagrebu. Analizu sam bazirao na otprilike 10.000 oglašenih stanova u Zagrebu, uzimajući u obzir samo naselja s više od 10 oglasa kako bih osigurao reprezentativnost rezultata. Analizu ću provoditi mjesečno kako bih pratio trendove i promjene na tržištu. Također, redovito ću objavljivati informacije o stanovima čija je cijena pala ili porasla kako bih čitateljima pružio uvid u dinamiku tržišta i olakšao im donošenje odluka prilikom kupovine ili prodaje nekretnina", naveo je prije godinu dana, kada je počeo s objavama svojih analiza koje građani i korisnici ovog foruma često komentiraju. I najnovija analiza, objavljena u nedjelju, prikupila je više stotina komentara u prva 24 sata.
U toj analizi ističe se kako agencije i stručnjaci sve češće spominju moguću stagnaciju tržišta. "Očekuje se da bi cijene novogradnje mogle još malo porasti, dok bi rabljeni stanovi mogli doživjeti korekciju, osobito ako novi porezi potaknu vlasnike na prodaju. Nedostatak novogradnje i dalje je velik problem. Ponuda ne prati potražnju, što dodatno potiče rast cijena", navodi se.
Dodaje se kako je najavljena izmjena GUP-a koja bi mogla dodatno zakomplicirati gradnju.
"Planira se uvođenje zahtjeva za više parkirnih mjesta po stanu i veće parcele za gradnju, što automatski znači i skuplju izgradnju - a to se potom odražava i na cijene kvadrata. Osim toga, država je najavila prodaju dijela svojih nekretnina tijekom 2025. godine. Očekuje se barem 45 javnih natječaja i prihod od gotovo 55 milijuna eura. Među tim nekretninama bit će i znatan broj onih u Zagrebu, pa će biti zanimljivo pratiti gdje i po kojim cijenama će se prodavati", navodi se.
PROČITAJTE JOŠ Online procjena vrijednosti nekretnina za 20 eura
Analiza, koja obuhvaća tražene podatke prikupljene s nekoliko najaktivnijih oglasnika, pokazuje kako je broj dostupnih stanova u novogradnji i onih rabljenih za prodaju u Zagrebu tijekom ožujka pao na 8070, dok ih je isti mjesec lani bilo 10.732. U prosincu ih je, pak, bilo 9219.
Također, može se iščitati kako je prosječna tražena cijena stanova, rabljenih i onih u novogradnji, u ožujku iznosila 3511 eura po kvadratu, a navodi se i projekcija prosječne cijene novih prodanih stanova u 2025. godini - 2972 eura po kvadratu.
Pritom su najveće prosječne tražene cijene zabilježene u četvrti Gornji Grad - Medveščak (4439 eura po kvadratu), a slijede Maksimir (4169 eura po kvadratu) te Trnje (4168 eura po kvadratu). Najpovoljniji su, pak bili stanovi u Brezovici (2342 eura po kvadratu) i Sesvetama (2631 euro po kvadratu).
Posebno su analizirani i stanovi do 65 kvadrata, čija je prosječna cijena prošloga mjeseca, prema objavljenim podacima, bila 3756 eura po kvadratu. Najskuplji su opet bili na području četvrti Gornji Grad - Medveščak (4466 eura po kvadratu), a najpovoljniji opet u Brezovici (2818 eura po kvadratu).
Osim toga, iz analize se može iščitati kako su prosječne cijene u novogradnji u ožujku iznosile 4223 eura po kvadratu, pri čemu je Donji Grad najskuplji s prosjekom od 6838 eura po kvadratu, a najpovoljniji u Sesvetama (2714 euro po kvadratu). Ako se promatraju samo stanovi do 65 kvadrata u novogradnji, oni su se nudili po prosječnoj cijeni od 3976 eura po kvadratu.
Komentara o zagrebačkom, ali i općenito hrvatskom tržištu nekretnina, naravno, nije izostalo.
"Gledam kupiti stan već neko vrijeme na području Donjeg Grada/Trešnjevke, ciljano starogradnju. Doslovno cijene koje vidim su 4000-5500 eura po kvadratu. Uopće mi nije jasno po ovoj logici. Do prije 4 - 6 mjeseci cijene su bile negdje 3000-3800, sad većina digla. A sve stari stanovi. Ne znam više ni kako pristupiti kupnji stana jer ne znam koji su podaci točni uopće da se mogu koristiti kao ‘benchmark‘ za pregovaranje s obzirom na to da prodavače živo boli briga za statistiku i upucavaju cijene ala novogradnje", pisalo je u jednom komentaru.
"Samo budala kupuje po ovim cijenama. Ako nemaš gdje bit‘, treba razmišljat‘ ić‘ živjet van Zagreba ili Hrvatske", pisalo je u drugom.
PROČITAJTE JOŠ Poznati sportaši i biznismeni hrle u hit-regiju u Hrvatskoj
"Ne kužim kako ima premalo novogradnji, a niču svugdje, niti kako one pomažu sa smanjenjem cijena kvadrata kada su im cijene sulude. I uz te sulude cijene pokupovani su svi iole poželjni stanovi u ‘cashu‘ prije no što zgrada dobije uporabnu dozvolu. Svaka osoba koju znam da je kupila novogradnju čeka tehnički pregled mjesecima jer nema dovoljno ljudi za pregledati sve te zgrade koje su se ove godine izgradile", pitao se jedan Redditovac.
"Zato što postoji golema količina novca - što u gotovini, što u kreditima koji se odobravaju - koja čeka da se parkira u neku novogradnju. A njih nema dovoljno da apsorbiraju taj novac i naprave ‘relief‘. Kraće rečeno potražnja je ogromna", dodao je drugi.
"Špansko skuplje od Jaruna? Nema šanse", komentirani su prikazani grafikoni.
"Jedno su tražene, drugo realizirane cijene, znam iz iskustva. Nema šanse da iznajmiš 50 kvadrata za 900 eura. Čekao sam dva mjeseca za iznajmiti novogradnju, 40 kvadrata s parkingom za 650 eura", napisao je forumaš.
"Neće dugo biti tako visoke cijene", uvjeren je drugi, koji je napisao kako je trenutačno jedina problematika ta što nedostaje malih stanova, a ima puno praznih velikih stanova "jer mlađe generacije kasnije stupaju u brakove, kasnije imaju djecu ili ih neće ni imati, a povećava se i broj samaca".
"Potražnja za malim stanovima je velika, a njih ima općenito malo, jer je većina zgrada izgrađena u neko drugo doba, kad je bilo puno manje samaca, pa su projektirane tako da imaju više familijskih stanova i onda po koju garsonijeru. Samo je pitanje vremena kad će se promijeniti očekivanja i pogledi mladih na samostalnost i cimerstvo. Pa kad počnu uzimati veće stanove i prihvate ideju suživota s ljudima i nakon faksa. U Europi je to česta pojava. Trenutačno se stan od 100+ kvadrata može naći za 850 - 1300 eura s 4, 5 ili više soba, što je znatno jeftinije po glavi nego 600+ eura za garsonijeru. Ujedno, uskoro će još jedan dio zagrebačkih apartmana propasti i opet će bit na tržištu dugoročnog najma.", uvjeren je.
Komentirao se i Sesvetski Kraljevec, gdje su se stanovi nekad, pisali su forumaši, prodavali za 780 pa i 1500 po kvadratu, dok se danas traži 2800.
"Za Sesvetski Kraljevec 2800 je nenormalno, ali barem stavi brojke u kontekst. Kad se prodavalo za 1500 eura po kvadrat, prosječna plaća je bila oko 5000 kuna, dok je danas prosječna plaća 1300 eura. U grubo, u kupovnoj moći je li-la omjer kakav je i bio", navodilo se u komentaru.
Neki su pisali kako su cijene takve jer "Hrvati mogu platiti".
"Evo primjer: zovem neki dan za neke nove stanove. Cijena: 5500 po kvadratu. Javi se tip: ‘Da da, nismo prodavali. Radimo trenutačno predbilježbe. Ali samo da znate, bit će licitacija, imamo 3 predbilježbe po jedinici već. Ne očekujte da će ostati 5500‘. Drugim riječima, rečeno mi je da će biti cca 7.000, a ne reklamiranih 5.500. Znate zašto? Jer mogu i jer Hrvati imaju love", napisao je jedan Redditovac.
PROČITAJTE JOŠ ‘Država tvrdi da je moguće sagraditi zgradu za 1195 eura/m2. Čista fikcija!
"Imam dvije zgrade oko sebe u rangu od 4500-5500 i masa stanova je prazna. Dio stanova ode vlasniku zemljišta, a veliku većinu uzmu fizičke/pravne osobe za danju prodaju, a i ima navlačenja kupaca da su stanovi već prodani da se pobudi strah od propuštanja prilike kod kupca. Sve je to igra psihe i brojki gdje završno ‘puš***‘ plaćaju kupci kojima je to jedina nekretnina", dodao je drugi.
"Sorry, Hrvati ne mogu platiti, bar jako velika većina... statistički smo nacija u kojoj djeca najduže žive kod roditelja, sigurno je to jer svi obožavaju svoje roditelje, kako da ne...", dodao je treći.
Javljali su se i Dalmatinci.
"Trenutačno pratim situaciju s cijenama u svom gradu. Naime, otplatio sam stan u kojem živim sa ženom i dvoje djece, htjeli bismo prodati ovaj stan i kupiti veći. Došao sam do zaključka da mora da živim u Monte Carlu, a ne u Šibeniku sudeći po cijenama. Prije 9 godina sam svoj stan od 54 kvadrata platio 57 tisuća eura, sad je to došlo na 150 tisuća eura, suludo", napisao je jedan Šibenčanin, dok mu je sugrađanin s Baldekina, koji također traži veći stan, odgovorio kako u Šibeniku ionako nema novogradnje, a ironično je napisao kako će mu na kraju ispasti jeftinije otkupiti cijelu zgradu ili susjede nego tražiti veći stan.
"Za starogradnju traže istu cijenu kao na novim zgradama na Vidicima. Ma da ne bi. Zadnji put renovirana 1968., kad je i izgrađena", dodao je.
Neki su pisali kako je upravo to i logika: "Ako nema novogradnji, starogradnji se diže cijena. Tržište ne može zadovoljiti apetite broja nekretnina".
"Postojala je ta starogradnja i prije. Nije se prodala za 1500 eura po kvadratu, ne prodaje se ni sad za 3000 eura po kvadratu jer ne vrijedi toliko. To što im agenti nekretninama pumpaju glavu je druga priča. Sklop od pet zgrada u novogradnji se za 2200 eura rasprodao u mjesec dana. Ali te zgrade imaju parkirno mjesto plus garažno, etažno grijanje, izolirane fasade i tu ću stati. Jer 95 posto zgrada u Šibeniku te tri stvari nemaju", stigao je odgovor.
Bilo je i onih koji su pisali kako bi "nas spasila zabrana kupnje strancima, ali je to zabranjeno uvesti dok smo pod EU". Netko je spomenuo kako Španjolska ide prema tom modelu, na što je replicirala jedna Hrvatica koja očito živi u Španjolskoj.
"Samo je ukinula model "Golden Visa", ali tu se radilo o manjem broju građana izvan EU-a koji su ionako imali novac za plaćanje luksuzne i skupe nekretnine i puno poreza. Zabranama i ograničenjima nije se postiglo ništa osim dodatnog povećanja cijena najma i nekretnina. I nitko više neće iznajmljivati zbog pravne nesigurnosti, nego samo prodaje. Problem je složen i nije ga jednostavno riješiti, ali bi sigurno pomoglo graditi više nekretnina i bolje organizirati državu tako da postoji ekonomija i izvan velikih gradova (i ne koncentrirati se samo na turizam!). Koncentracijom puno ljudi u nekoliko velikih gradova situacija je loša. Imamo mi jako puno praznih i povoljnih nekretnina u Španjolskoj, ali se one kao i u Hrvatskoj nalaze na lokacijama na kojima mnogi ne žele ili ne mogu živjeti. Također ne može svatko kupiti nekretninu jer nema dovoljne prihode, ali to se događa svugdje - taj je problem nemoguće riješiti. Jedino što je možda pozitivno uvedeno je ograničenje iznajmljivanja turističkih apartmana u stambenim jedinicama. Udruga stanara može donijeti odluku o zabrani iznajmljivanja u turističke svrhe i to se mora poštivati. Cijene rastu svugdje i suočavamo se s velikom krizom i inflacijom. Cijene u Zagrebu su svakako pretjerane, tim više što je Hrvatska mala država u EU i nema neku značajnu ekonomiju. Te će se cijene u jednom trenutku vjerojatno regulirati kada prodavatelji/stanodavci ne budu mogli dobiti traženu cijenu", napisala je.
PROČITAJTE JOŠ Hrvatska odvjetnica o strogoj regulaciji najma na Ibizi
Jedan od "prijedloga" bio je i uvođenje zabrane kupovanja stanova gotovinom.
"Da svatko mora položiti gotovinu na banku i otkriti izvor novca, ne bi Ukrajinka s prebivalištem u Brelima kupila bez poteškoća četiri hotela u Splitu perući pare preko hrvatskih nekretnina", navodilo se u jednom komentaru, na što su drugi pitali misli li zaista da, kad ljudi kažu da kupuju nekretninu gotovinom, doslovno nose vreće novca prodavatelju. "Da, doslovno se to događa", uslijedio je jedan od odgovora.
"Lani mi je baba prodala jednu parcelu, išao sam s njom na primopredaju. Žena koja je kupila je donijela 180 tisuća eura u kešu. Rekla je da je dio ušteđevina, a dio od njene prodaje neke zemlje. Barem u Splitu i okolici, velika količina zemlje, parcela, stanova ide u kešu. Kad smo išli našu polovicu staviti na banku, nisu nas ni pitali za prodajni list, nego vjerovali na riječ", naveo je jedan svoje iskustvo.
"Rješenje je vrlo jednostavno, a svi se boje o tome pričati da ih ne bi proglasili tko zna kakvim. Za spas i dostojanstvo običnog hrvatskog građanina država treba stopirati na par godina kompletno izdavanje radnih dozvola strancima. Da, patit će mnogi poslodavci, ali prodisat će puno više hrvatskih radnika, kako na poslovima tako i u traženju stanova za život s normalnim rentama", pisalo je u jednom komentaru, na što su se drugi pitali kako bi stopiranje radnih dozvola strancima smanjilo cijenu nekretnina.
"Porez na nekretnine + manja potražnja za najmom stanova = manje cijene renti", uslijedio je odgovor.
"Nije u interesu ovima koji ih dovode i uzimaju proviziju, kao niti rentijerima. Višestambene obiteljske kuće u ZG u kojima se buksaju stranci se iznajmljuju za 5, 6, 7 tisuća mjesečno. Puni su oglasi i FB grupe. Svi beru papriku", dodao je treći.
Autor analize najavio je kako će nova analiza uključivati i Split, a istaknuo je kako će s vremenom uključivati i druge gradove.
Komentari
0