Na ovogodišnjoj RE:D konferenciji, koja se 19. i 20. ožujka 2025. održava u Hilton Conference and Event Centeru u Zagrebu, okupit će se više od 300 sudionika koji će razgovarati o promjenama na tržištu komercijalnih nekretnina i investicijama u iste, ali i utjecaju globalnih događanja na Hrvatsku te kako buduće generacije planiraju raditi, kupovati i živjeti.
Jesu li urbani maloprodajni prostori u Zagrebu još uvijek atraktivna ulaganja, samo je jedna od najavljenih tema, a odgovor na to pitanje potražili smo kod Lee Uroš Gregorec, voditeljice službe za maloprodaju i transakcije u tvrtki Spiller Farmer Hrvatska.
- Stopa slobodnih maloprodajnih lokala u centru Zagreba trenutačno je vrlo niska, osobito na potezu od Trga bana Jelačića do Gundulićeve i Frankopanske ulice. U posljednjih nekoliko godina primjetan je pozitivan trend popunjavanja poslovnih prostora na dijelu Ilice od Gundulićeve do Frankopanske, koji je ranije imao nešto slabiji interes - kaže Lea Uroš Gregorec.
Obnova nakon potresa, dodaje, donijela je i povećanu dinamiku u poslovnim prostorima u centru Zagreba.
- Zbog radova na određenim zgradama, mnogi trgovci morali su se preseliti na nove lokacije, što je u posljednjih nekoliko godina rezultiralo povećanom potražnjom za poslovnim prostorima. Ovaj trend dodatno je oživio središte grada, a vidimo i porast interesa za novim konceptima trgovina i ugostiteljskih objekata koji žele iskoristiti obnovljene ili unaprijeđene prostore - ističe.
PROČITAJTE VIŠE Glavne teme RE:D konferencije 2025.
S druge strane, spominjemo li trendove, naša sugovornica napominje da u obzir treba uzeti i utjecaj e-trgovine na tržište.
- Naime, e-trgovina je značajno utjecala na maloprodajne prostore, prisiljavajući brendove da prilagode svoje strategije tako su neki smanjili broj fizičkih lokacija, a imamo situaciju da neki razvijaju omnichannel modele, gdje trgovine služe ne samo kao prodajna mjesta, već i kao showroomovi, pick-up lokacije ili prostori za jačanje brendovskog iskustva - kaže.
Iako online trgovina mijenja tržište, fizičke trgovine i dalje ostaju važne za premium i specijalizirane brendove.
- Slobodan lokal za kupnju ili zakup u centru grada izuzetno je teško pronaći. Trenutačno u našoj ponudi imamo samo dva lokala na high street lokaciji koja, tradicionalno, podrazumijeva potez od Trga bana Jelačića do Gundulićeve. No, zbog velike potražnje posljednjih godina možemo reći da se high street zona proširila i prema Frankopanskoj ulici - dodaje.
Jedna od najzanimljivijih zagrebačkih zona koja se u posljednje vrijeme profilirala je Masarykova ulica, koja postaje središte specijaliziranih trgovina višeg cjenovnog razreda.
- No, važno je napomenuti da su poslovni prostori u ovoj ulici često manje površine zbog ograničenja tlocrtne veličine zgrada, što ih razlikuje od većih prostora dostupnih na Ilici - ističe.
Cvjetni trg i dalje ostaje jedna od najatraktivnijih lokacija u centru Zagreba, s kontinuiranom i stabilnom potražnjom za kvalitetnim trgovačkim prostorima. Njegova popularnost proizlazi iz visoke pješačke frekvencije, prisutnosti etabliranih brendova i blizine ugostiteljskih sadržaja koji privlače veliki broj posjetitelja.
- Ukratko, najpoželjnije lokacije za maloprodajne prostore u Zagrebu su potez Trg bana Jelačića - Gundulićeva - Frankopanska, zatim Cvjetni trg, Gundulićeva, Masarykova i Teslina ulica. Ove zone karakterizira snažan pješački promet, prepoznatljivost među potrošačima te stabilna potražnja, što ih čini idealnim za zakupce iz različitih sektora - kaže.
PROČITAJTE VIŠE Zagreb gubi utrku u privlačenju developera
Prostori u ovom potezu rijetko mijenjaju vlasnike, no povremeno dolazi do promjena. Međutim, takve promjene uglavnom ne utječu na zakupnike, budući da važeći ugovori o zakupu ostaju na snazi i nakon prodaje nekretnine.
- Možemo reći da je tržište zakupa puno aktivnije te da mi imamo puno veći angažman u ovom segmentu zbog same ponude dostupnih lokala za prodaju - kaže.
Među zakupcima je kombinacija svih djelatnosti, od ugostiteljstva do trgovaca koji otvaraju mono brand trgovine do mulitbrand trgovina, a cijene zakupa variraju ovisno o nizu faktora, uključujući točnu lokaciju, površinu, vidljivost, pješački promet i prisutnost jakih brendova u neposrednom susjedstvu.
- Primjerice, lokal koji se nalazi u blizini etabliranih brendova poput Zare imat će veću tržišnu vrijednost od onog koji je smješten na rubnom dijelu trgovačke zone. Ipak, zakupnine od 120 eura po četvornom metru, koje su prije nekoliko godina bile spominjane, danas su rijetkost na zagrebačkom tržištu. Takve cijene primjećujemo isključivo kod manjih lokala, površine do 50 četvornih metara, na najatraktivnijim high street pozicijama i najčešće ih plaćaju zakupnici iz luksuznog segmenta, poput trgovina nakitom ili premium modnih brendova. Nekad u takvim slučajevima, zakup nije samo operativni trošak već i dio marketinške strategije brenda, gdje je prisutnost na ekskluzivnoj lokaciji trgovcu utječe na prepoznatljivost - kaže .
Dodaje kako se kod većih poslovnih prostora u centru Zagreba zakupnine kreću između 40 i 80 eura po četvornom metru, ovisno o mikrolokaciji i kvaliteti prostora.
- Na zakupninu poslovnog prostora najviše utječu lokacija i mikrolokacija, tlocrt je jednako bitan kao i površina, zatim vidljivost i pristupačnost, namjena - za koga je idealan baš taj poslovni prostor, okuženje... Međutim, zakupnina je samo jedan od ključnih elemenata ugovora. Iako je za mnoge zakupce najvažniji financijski aspekt, prilikom sklapanja ugovora o zakupu uzimaju u obzir i druge faktore. Budući da je zakup dugoročni poslovni odnos, neki zakupci veću važnost pridaju dodatnim uvjetima ugovora, poput mogućnosti ulaganja u prostor, dugoročnost ugovora o zakupu - nabraja.
PROČITAJTE VIŠE Najambiciozniji projekt u regiji
Zbog vrlo niske stope slobodnih prostora često se dogodi da se novi zakupnik traži još dok je postojeći zakupnik u otkaznom roku, što znači da kvalitetni lokali rijetko dolaze na tržište, a kada se pojave, brzo se popune. Ipak, postoji i određen broj praznih lokala.
- Tu su razlozi najčešće povezani s imovinsko-pravnim izazovima, planiranom konstrukcijskom obnovom zgrade ili dugotrajnim pregovorima oko ulaganja u prostor. Iako rijetko, postoje i slučajevi gdje vlasnici traže izuzetno visoke zakupnine, što otežava pronalazak zakupca. No, takva praksa dugoročno nije održiva jer prazan prostor ne samo da ne donosi prihod, već s vremenom gubi na vrijednosti ako duže ostane neiskorišten - ističe Lea Uroš Gregorec.
Što se tiče kupoprodajnih cijena, dodaje, one su za high street lokacije stabilne i kreću se oko 10.000 eura po četvornom metru.
- Za razliku od stambenog tržišta, koje je u posljednje dvije godine zabilježilo značajan rast cijena, tržište poslovnih prostora nije prošlo kroz isti trend rasta, već su cijene ostale relativno stabilne - ističe.
No, to ne znači da na tržištu maloprodajnih prostora nema izazova.
- Najveći je izazov, govorimo li o središtu grada, vlasnička struktura, gdje veliki broj pojedinaca posjeduje lokale unutar zone koja je prepoznata kao jedinstvena trgovačka cjelina, ali u stvarnosti nema centralizirano upravljanje. Svaki vlasnik vodi se vlastitim interesima, što otežava usklađivanje ponude i dugoročnu atraktivnost lokacije. Zbog toga u centrima gradova, ne samo u Zagrebu već i u obalnim destinacijama, često dolazi do neravnomjerne i nepovezane ponude, što može utjecati na percepciju određene zone kao kvalitetne shopping destinacije - kaže.
PROČITAJTE VIŠE Ulaganja hotelskog diva u Hrvatskoj
S druge strane, nastavlja, trgovački centri imaju centralizirani menadžment koji aktivno upravlja miksom zakupnika, ulaže u promociju lokacije, organizira događanja i osigurava optimalan tenant mix kako bi privukao veći broj posjetitelja i stvorio ugodno iskustvo kupovine.
- Upravo zbog toga neki trgovci i dalje preferiraju trgovačke centre, gdje mogu računati na stabilniju poslovnu okolinu i strateški vođeni razvoj. No, to ne znači da centar grada nije atraktivno mjesto za trgovinu. Naime, centar nudi autentično urbano iskustvo. Atmosfera u trgovinama često ima bolju dinamiku zbog velikog broja ljudi koji borave u centru ne samo radi kupovine, već i zbog drugih aktivnosti. Osim toga, turizam igra sve veću ulogu, osobito na obali, ali i u Zagrebu, gdje turisti neupitno posjećuju središnje gradske zone - ističe Lea Uroš Gregorec.
U posljednjih nekoliko godina u Zagrebu je naglasak na povećanju pješačkih zona, na što naša sugovornica gleda kao pozitivan trend, jer se kupci u takvom okruženju osjećaju ugodnije i sigurnije.
- Gradovi poput Ljubljane i Beča pokazali su da širenje pješačkih zona može imati pozitivan učinak ne samo na turiste, već i na lokalno stanovništvo. S druge strane, veliki izazov u proširenju pješačkih zona ostaju pitanja dostupnosti i logistike. Na hrvatskom tržištu kupci i dalje preferiraju korištenje automobila, pa će radije odabrati trgovačke centre s osiguranim parkiralištem. Također, važno je osigurati kvalitetna rješenja za dostavu robe poslovnim subjektima u centru grada - kaže.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....