Adaptirati ili prodati i preseliti u novu nekretninu?

Do sada ste u našem specijalnom vodiču, koji smo za vas pripremili u suradnji s novom tražilicom nekretnina Prvi Kvadrat, mogli doznati sve o željama, motivima, prednostima i nedostacima kupnje svoje prve nekretnine, bilo da je riječ o kući ili stanu. I za kraj prvog dijela ostala nam je još jedna izuzetno bitna tema: adaptirati ili prodati i preseliti se u novu nekretninu? Može to biti nekretnina u kojoj trenutno živite, koju ste naslijedili ili planirate kupiti. Možda vam se ne sviđa loš i nefunkcionalan raspored prostorija, mala kupaonica, veliki hodnik, mali prozori u dnevnoj sobi, a veliki u ostavi i slično.

Ono što vas sigurno zanima jest da li adaptirati stariju nekretninu ili uz osnovne kozmetičke zahvate (uvođenje centralnog grijanja, obnavljanje obloga, stolarije i sanitarija) pokušali prodati i zaraditi na prodaji te kupiti drugu nekretninu?

Rješenje je jednostavno. Ako vam se sviđa kvart, zgrada, susjedstvo i u nekretnini vidite potencijal, adaptacija je ono što trebate. Adaptacijom možete od potpuno nefunkcionalne nekretnine dobiti lijep i funkcionalan prostor koji će imati dobar raspored, puno svjetla, nove instalacije, stolariju i sanitarije. No, ako mislite zaraditi na preuređenju trošne nekretnine, to i nije tako lako. S obzirom na broj neuređenih i zapuštenih stanova u samim središtima većih hrvatskih gradova, moglo bi se pretpostaviti da bi njihova adaptacija i uređenje mogao biti unosan posao. Međutim, ta djelatnost iz više razloga nije razvijena i u većini slučajeva nije isplativa za investitora. Da bi nekretnina u užem središtu grada bila privlačna, potrebno je uskladiti nekoliko faktora. Osim same mikrolokacije, nekretnina mora imati osiguran pristup, parkirno mjesto, uređen hodnik u zgradi te zajedničke prostorije, mir i privatnost, lijepo uređen vrt, ugodno susjedstvo.

Tek kad su svi ti kriteriji zadovoljeni, nekretnina spada u one ekskluzivne, a cijena više nema veze s ponudom i potražnjom na tržištu, nego se za tu nekretninu plaća premija koja ovisi isključivo o platežnoj moći kupca i njegovim željama i preferencijama. S obzirom na sve navedene kriterije, jasno je da broj takvih nekretnina nije velik. Češće se u središtu grada mogu naći stanovi uređeni u skladu sa standardom vremena gradnje, koje je potrebno urediti. Onih, koji trošne i zapuštene stanove preuređuju da bi ih prodali i zaradili na tome, kod nas nema mnogo. Kad su u pitanju stanovi, ta djelatnost nije raširena na hrvatskom tržištu nekretnina. Investitor koji se odluči za kupnju neuređene nekretnine u centru, za nju mora izdvojiti oko 1100 do 1350 eura po četvornome metru. Za uređenje je potrebno uložiti 300 do 400 eura po kvadratu ako su u pitanju vlasnici i korisnici stana, a očekivano povećanje cijene gotovo da i neće biti veće od uloženog iznosa.

S druge strane, objašnjava Lennart Pukšec, direktor zagrebačke tvrtke za prodaju nekretnina Aerolit, kad su u pitanju investitori kojima je to posao, njihovo ulaganje svodi se uglavnom na uvođenje centralnog grijanja i obnavljanje zidnih i podnih obloga, stolarije i sanitarija. U tom slučaju postoji razlika između uloženih sredstava i postignute cijene što osigurava zaradu. Primjerice, ako se radi o neuređenom stanu od 100 četvornih metara koji je investitor prema sadašnjoj tržišnoj situaciji mogao kupiti za 120.000 eura (tu valja uračunati i porez od pet posto plus agencijsku proviziju od dva do tri posto), nakon što u njegovo uređenje uloži oko 400 do 500 eura po četvornome metru, stan može dostići cijenu od približno 170.000 eura. Međutim, situacija na tržištu pokazuje da ovakvih primjera nema mnogo. “Iskustvo pokazuje da postoji veća potražnja za neuređenim stanovima koje će kupci prilagoditi svojim potrebama”, ističe Lennart. Čak i u samom centru grada situacija je šarolika kad je u pitanju zadovoljenje svih kriterija kupca. Naime, moguća je veća razlika u tržišnoj vrijednosti stanova iste kvadrature u neposrednoj blizini. Cijenu stana snižava intenzivan promet vozila u blizini. Adaptirati i uređivati stan na prometnoj lokaciji stvara dodatne teškoće izvođačima radova, što poskupljuje ulaganje, dodaje.

Drugi nedostatak starijih stanova, prema riječima Lennarta, jest taj što većina objekata još nije etažirana, pa zajednički prostori nisu podijeljeni niti upisani u vlasničke listove. Kad se netko odluči za adaptaciju starog stana, uglavnom se radi o uređenju prema vlastitim potrebama. Oni koji kupuju neuređeni stan za stanovanje sami određuju koliko kvalitetno će ga urediti i koliko će potrošiti, no za brzu zaradu stare nekretnine u Hrvatskoj trenutno nisu isplativo poslovno ulaganje.

Isplativije je rušiti pa graditi

Kad su pitanju stare nekretnine u Zagrebu, isplativije je kupiti one nekretnine koje se mogu potpuno srušiti te na tom mjestu sagraditi novi objekt s puno većom bruto razvijenom površinom. Ruševni objekti, osim ako nisu zaštićeni spomenici kulture, kupuju se isključivo zbog zemljišta. Tako je sve češći slučaj da zagrebačke potleušice koje imaju riješene vlasničke odnose ustupaju mjesto novim poslovnim neboderima ili trgovačkim galerijama. S obzirom na prostornu ograničenost, ovo je ujedno i jedini način za gradnju novih stambenih ili poslovnih zgrada. Nedostatak građevinskog zemljišta u većim hrvatskim središtima ogroman je problem investitorima koji cijenu nekretnina nastoje zadržati eksluzivnim sadržajima kad već ne mogu ekskluzivnim lokacijama, završava Lennart.

Na karti koja je sastavni dio tražilice Prvi Kvadrat pogledajte koliko se nekretnina prodaje u blizini, usporedite im cijene i saznajte sve što možete, a možete puno. Uštedite si vrijeme, budite efikasni i iskoristite sve mogućnosti tražilice Prvi Kvadrat.

Pročitaj više o temi na stranici Moj prvi kvadrat

Foto: iStock