Usporedba tržišta nekretnina u regiji

Slovenija kao država Europske Unije, Hrvatska na njezinom pragu i Srbija kao jedna od mogućih budućih članica te mnogobrojne europske obitelji. Tri tržišta nekretnina s tri različita pravila. A ipak, tri tržišta nekretnina s istim problemima. Prezaduženost, nepostojanje kapitala i novih investicija, slaba ekonomska situacija, pad građevinskog sektora…

Kakvo je trenutno stanje nekretninskog tržišta u regiji, koja je zakonska regulativa, kakvi su porezi u nekretninama, utjecaj države, ima li stranih i domaćih investicija te moguća suradnja tih triju zemalja bili su jedna od tema na Devetoj godišnjoj međunarodnoj konferenciji o hrvatskom tržištu nekretnina održanoj u organizaciji Filipović savjetovanja u Esplanade Zagreb hotelu.

Tema ovogodišnje Konferencije u najvećem je dijelu bila posvećena ulasku Hrvatske u Europsku Uniju, a što nas po tom pitanju očekuje na tržištu nekretnina, odlučili smo doznati na slovenskom primjeru od Jože Novaka, predsjednika Uprave Imos Holdinga.

EU nas je naučila…

– U početku se neće puno toga promijeniti. Ako govorimo o bojazni da će stranci pokupovati gotovo sve nekretnine, to se nije i neće dogoditi jer je država zaštitila vrijedne nekretnine, odnosno zemljišta.

I Hrvatska se pripremila na isti način. Međutim, do određenih kupoprodaja je došlo, ali ne na skijalištima ili obali, čega se dio građana najviše bojao, nego kuća u siromašnom Prekmurju, gdje su većinom dobrostojeći umirovljenici iz Londona kupili nekretninu kao vikend destinaciju, naročito zbog male zračne udaljenosti.

To je pak rezultiralo trostrukim porastom cijena u tom dijelu Slovenije – govori Novak, dodajući kako ih je Europska Unija naučila koliko je važno riješiti sve imovinsko-pravne odnose.

– Devedesetih godina tržište nekretnina je bilo u mirovanju jer nismo znali što je državno, a što privatno vlasništvo. Tada gotovo uopće nije bilo gradnje, što je poslije devedesetih rezultiralo iznimno malom ponudom nekretnina. Iznenada je došlo do velikog porasta potražnje, a kada je 2007. ponuda dosegla vrhunac, nastupila je recesija.

Legalizacija objekata

Sada imamo situaciju velikog broja neprodanih stanova jer nema kupaca. Malih pomaka ima, ali je novim investitorima teško ispuniti sve uvjete za financiranje kod banaka, koje sve više traže privatnih ulaganja. Sada bi država opet trebala davati stambene poticaje, povući novac privatnih vlasnika iz banaka u nekretnine i oživiti tržište. Također, društvo se raslojava, ima bogatijih, ali ima više siromašnijih nego prijašnjih godina i njima država treba osigurati neke uvjete za kupnju prve nekretnine.

Prosječna cijena stana u Srbiji je 920 eura/m2, a u Beogradu 1220 eura/m2

U najrazvijenijim zemljama država drži do socijalnih prava i omogućuje mladim obiteljima određene uvjete za stjecanje prve nekretnine. Smatram da će se uvesti i dodatan red u smislu vlasništva jer je država odlučila priznati sukrivnju za crnu gradnju i provela je legalizaciju u nekoliko kategorija, od onih objekata koji se mogu i ne mogu legalizirati do onih koji moraju ispuniti određene uvjete za legalizaciju – prepričava nam Novak proces kojem trenutno i mi svjedočimo.

U usporedbi s Hrvatskom, cijene stanova u Sloveniji su više, dok su u Srbiji niže. Naravno, one ovise od lokacije do lokacije te kvalitete. Tako, primjerice, prosječna cijena rabljenog stana u Ljubljani iznosi 2350 eura po kvadratu, što je 5 posto manje nego lani, odnosno 15 posto manje nego 2008. godine. Prosječna tražena cijena stana u novogradnji je, pak, 3400 eura po kvadratu, a cijene znaju doseći i više od 4000 eura. U Zagrebu je prosječna cijena, usporedbe radi, 1700 eura po kvadratu, a u Beogradu 1220 eura, iako se može pronaći stan već od 800 eura i niže po kvadratu.

No, ostanimo na podacima iz Slovenije. Prema podacima Geodetske uprave Republike Slovenije, najskuplji prodani, dvosobni stan u neposrednoj blizini centra Ljubljane prodan je za 4500 eura po kvadratu, dok je najviša cijena za kuću u istom gradu bila 700.000 eura (240 kvadrata). Međutim, ukupna statistika nije ohrabrujuća. Prema iznijetim podacima, lani je u Sloveniji izdano 700 građevinskih dozvola za stambene jedinice u zgradama, dok ih je u 2007. izdano sedam puta više, njih 4900, što dovoljno govori koliko je kriza utjecala na slovensko tržište nekretnina.

Nadalje, za izgradnju obiteljskih kuća izdano je manje od 2200 dozvola, dok ih je 2007. izdano 3600, dakle gotovo 40 posto manje. Smanjen je i ukupan broj transakcija. Kupoprodaja stanova pala je za 2 posto u odnosu na prethodnu godinu, odnosno za 40 posto u odnosu na 2007. godinu. Broj kupoprodaja obiteljskih kuća u odnosu na 2011. porastao je za 10 posto, ali je 30 posto manji u odnosu na godinu prije krize. Također, zabilježen je lagani porast cijena ureda.

Sve manje dozvola

O stanju na hrvatskom tržištu nekretnina ne treba previše podsjećati. No, uz već poznate podatke o drastičnom padu investicija i cijena nekretnina u odnosu na godine prije recesije, Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretnine pri HGK, iznio je nekoliko zanimljivih podataka: prema podacima Porezne uprave lani je bilo svega 32.278 transakcija, što je 19 posto manje nego godinu prije, ali ipak više u odnosu na Sloveniju, gdje ih je lani bilo svega 1000.

Najveći pad bilježi Zagreb, 21,4 posto manje u odnosu na lani. No, interesantno je da dvije regije bilježe pozitivne rezultate: Istra bilježi porast transakcija za 12,9 posto, a Dubrovačko-neretvanska županija za 8,61 posto. Također, interesantan je podatak da domaćih kupaca gotovo i nema, a prema podacima najviše kupaca je upravo iz Slovenije, a slijede ih Nijemci, Talijani, Austrijanci… Istodobno je zabilježen i najniži rezultat od početka devedesetih po pitanju izdanih dozvola – lani ih je izdano svega 9000.

A Srbija? Boško Tomašević iz Jones Lang LaSalle rekao nam je kako je prosječna cijena stana površine 66 kvadrata u Srbiji, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, 920 eura po kvadratu, dok je u Beogradu – kao i u našoj te slovenskoj metropoli – viša te iznosi 1220 eura po kvadratu.

U Srbiji je u prosincu 2012. prijavljena je izgradnja tek 536 stanova prosječne površine 70 kvadrata, dok je broj izdanih građevinskih dozvola u istom mjesecu manji za 41 posto u odnosu na prosinca 2011. godine. Od 502 izdane građevinske dozvole, 74 posto ih se odnosi za zgrade, od čega 72 posto na stambene, a 22 posto za nestambene. Nadalje, predviđena vrijendost novogradnje u Srbiji iznosi 95 posto od ukupne predviđene vrijednosti radova, a najveća je građevinska aktivnost na podrčju Banata te Beograda.

Pad cijena 40 posto

Aleksandar Opsenica, direktor tvrtke REBEC Events, dodao je kako su cijene pale za gotovo 40 posto pa se u glavnom srbijanskom gradu može tako pronaći trosobni stan površine od 70-ak kvadrata po cijeni već od 40.000 pa do 100.000 eura. Međutim, stanovništvo nije kreditno sposobno, a i oni koji uspijevaju dobiti kredit od banaka, na kraju preplate stan tri puta zbog golemih kamatnih stopa.

Ipak, Opsenica ističe kako se na periferiji Beograda mogu pronaći izrazito povoljne nekretnine, dok su cijene vrlo slične kao i u Zagrebu. Sve bliže centru je skuplje, kaže, iako trenutno nema ponuda vezanih za strogo središte grada. S druge strane, cijene su bile astronomske u Dedinju, gdje bi se trenutno mogao pronaći stan po cijeni od 2500 eura po kvadratu, što je vrlo povoljno. Pojedinih projekata stanogradnje ima, ali – opet – nema kupaca. Također, Beograd je veći grad od Zagreba, a više nema prostora, odnosno dobrih lokacija za novu gradnju.

U Sloveniji je izdano sedam puta manje građevinskih dozvola nego u 2007. godini

– Oni koji su 2008. bili neoprezni i nisu imali dobr pogled u blisku budućnost ušli su u nove investicijske projekte, a samo godinu kasnije počela je kriza. I mi, naravno, dijelimo tu istu sudbinu, iako nismo u Europi. Računamo da bi oporavak mogao doći s istoka, pritom ne mislim na nikakvu personifikaciju, nego na golem kapital velikih tvrtki iz, primjerice, Abu Dhabija, koje su iskazale interes za poljoprivredom, a na taj se način može pokrenuti građevinski sektor u Srbiji.

Očekujemo da će to biti dobar poticaj našim građevinarima jer u ovakvoj lošoj situaciji imamo malo posla, još manje zdravog posla, a puno nenaplaćenog posla. Jedan ružan ekonomski pokazatelj u Srbiji vrlo je objektivan, a on je da se kod nas troši tri puta više nego se zaradi pa se postavlja pitanje odakle taj novac. Podaci jedna banke govore nam da je to, narodski bi rekli, novac iz čarapa, a upravo bi on mogao potaknuti tržište.

Postoji i podatak da je, kada su se marke mijenjale u eure, 4 milijarde eura zamijenjeno u Srbiji, ali nisu ostali u bankama. Kada bi takav potencijal bio slobodan, sposoban i spreman ulagati… Dobra prilika za ulaganje u Srbiju je i energetika, oporavak građevinske industrije možemo očekivati kroz poljoprivredu, infrasturturu koja nije uređena do kraja. Ali, to ništa nije trenutno, jer znamo da svaka investicija traje. Mi smo u 2013., znači govorimo o 2014., a gdje je 2016. godina – ističe Opsenica.

Upravo za dvije do tri godine Slovenija predviđa pozitivne pomake, koji bi trebali uslijediti tek nakon pozitivnih promjena na američkom, a potom europskom tržištu. Tek tada i mi možemo govoriti o nekim boljim vremenima… Do tada, zaključeno je na Konferenciji, stručnjaci slovenskog, hrvatskog i srbijanskog tržišta nekretnina moraju surađivati.

Turska, Danska i Švicarska u plusu

U protekle dvije godine na europskom tržištu nekretnina nije bilo većih kretanja cijena. U državama suočenima s teškom gospodarskom situacijom bilježi se veći pad cijena, poput Grčke, Španjolske, Portugala i Irske. Tom bi se krugu mogle pridodati i Slovenija i Hrvatska. Neočekivano, cijene nekretnina u 2012. značajno su pale i u Nizozemskoj, dok je samo u nekoliko europskih zemalja vidljiv porast cijena, i to u Turskoj, Danskoj i Švicarskoj. U većini ostalih europskih zemalja promjene su zanemarive.

Objavljeno u tiskanom izdanju, 13.04.2013.