Stručnjak za nekretnine: ‘U jednom prilično važnom aspektu stojimo bolje od Njemačke i Austrije‘

Nestabilna situacija na tržištu nekretnina koja se lagano već nekoliko mjeseci osjeća u Hrvatskoj, neke zemlje u okružju i u Srednjoj Europi trenutno znatno više trenutno pogađa.

- Svaka od tih zemalja ima neke svoje specifičnosti. Tržišta poput austrijskog, slovačkog i češkog, puno više pate od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka, a to je uglavnom posljedica jakog rasta u zadnjem desetljeću - kaže Patrick Franolić, direktor konzultantske tvrtke Spiller Farmer, stručnjak za tržište nekretnina, koji nam je iznio očekivanja kod nas za narednih šest mjeseci, te je dobro upoznat i sa situacijom u Austriji i Njemačkoj.

Te su zemlje puno brže i snažnije izašle iz krize koja je slijedila financijsku krizu 2009. godine, dodaje Franolić, te su imali potom više od 10 godina kontinuiranog rasta. Pad kamata u zemljama kao što su Austrija, Njemačka i Slovačka je bio značajan i Hrvatska, kako navodi, nije nikada bila u prilici refinancirati se po tako niskim uvjetima. No taj rast sad "plaćaju skuplje".

- Do drugog kvartala 2022. godine kamate su za stambene kredite u Austriji i Njemačkoj bile znatno ispod 2 %, što je potaknulo velik broj građana da investiraju u stambene i poslovne nekretnine. Nažalost, više od 65% stambenih kredita u Austriji bio je i još uvijek je s varijabilnom kamatom, te ih je podizanje kamata od strane Europske Centralne banke izuzetno pogodilo, a očekuje se da će taj rast troška refinanciranja i dalje stvarati velike pritiske u nekoliko razvijenih zemalja - objašnjava.

Hrvatska pošteđena

I u Hrvatskoj su kamate u zadnjih pet godina značajno pale, ali nismo nikada dosegli tako nisku razinu kao Austrija i Slovenija, ali ta nas je, situacija, smatra Franolić, poštedjela od velikog rasta koji se mogao pratiti u posljednjih 18 mjeseci u Austriji i Njemačkoj.

- Rezultat tog disbalansa je da su krediti za stambene prostore za građane u Hrvatskoj trenutno niži nego u Njemačkoj i Austriji - ističe.

Patrick Franolić, direktor Spiller Farmera

Tomislav Kristo/Cropix/Cropix

Naime, banke su u Hrvatskoj kod financiranja objekata zahtijevale znatno veći equity od investitora, nego su to banke u Austriji ili Njemačkoj zahtijevale, tako da su developeri u Hrvatskoj bili znatno oprezniji jer je učešće u projektu kod nas bilo između 25-30% spram 5-15 % u nekim razvijenijim državama.

- Pad potražnje i prodajnih cijena je sad u tim zemljama investitore puno snažnije pogodio nego one kod nas. Austrija, Njemačka i Slovenija su se suočile s velikim brojem stečaja developera, koji nisu imali dovoljno stabilne financije, te su sada banke suočene s većim postotkom nenaplativih plasmana nego u Hrvatskoj - ističe P. Franolić i dodaje da od strane hrvatskih banaka nisu za sada najavljene prodaje problematičnih kredita jer je taj broj i dalje puno niži nego u zadnjoj financijskoj krizi.

Također, rast kamatnih stopa stambenih kredita je zapadno tržište puno jače pogodio nego Hrvatsku. Glavni razlozi za to su, kako kaže, oni što je učešće kod kupnje u Hrvatskoj puno veće i da se i dalje veliki broj stanova kupuje vlastitim sredstvima, bez kredita te su kamate na stanove porasle od 2-3,5%, a kamatne stope na stambene kredite u Njemačkoj i Austriji su iznosili 1%, dok danas u nekim slučajevima iznose i preko 4%.

- Dodatni problem stvaraju projektna financiranja za veće projekte u Njemačkoj i Austriji jer developeri nisu računali s tako drastičnim rastom kamata te su pod tim pritiskom trebali mijenjati poslovne planove. Zaduženost developera i građana u tim projektima je značajno veća nego u Hrvatskoj jer su banke ovdje bile restriktivnije u davanju kredita. Možemo zaključiti da su se određene lekcije iz financijske krize u Hrvatskoj naučile, te su upravo te restrikcije spriječile bujanje tržišta kupovanja na kredit - smatra on.

Precijenjene nekretine

Njemačka narodna banka procjenjuje da su nekretnine u određenim njemačkim pokrajinama i gradovima precijenjene između čak 20-30 %. Posljedica niskih restrikcija i jeftine kamate je bila, dodaje Franolić, pretpostavka za daljnji rast cijene koja je s izbijanjem rata i visokom inflacijom oštro zaustavljena.

- Ne očekujemo da će se svi problemi iz zapadnih zemalja prenijeti na Hrvatsko tržište, ali očekujemo pad interesa za određene kategorije hrvatskog tržišta nekretnina kao za investiranje od strane investicijskih društava i fondova, vjerojatno za veće investicije kao što su trgovački centri - procjenjuje Franolić.

Očekuje da će rast troškova projektnih financiranja za developere usporavati izgradnju novih projekata jer je kamatna stopa za developere u zadnjih 18 mjeseci porasla sa 3% na 5,5-6%. Zbog usporavanja gradnje i pada potražnje na puno tržišta zapadne Europe je zaustavljen rast troškova materijala te se očekuje u nekim zemljama i pad pritiska na tržištu rada zbog nagloga rasta broja nezaposlenih u tom sektoru u Njemačkoj, Austriji i Slovačkoj.

- Mnogi developeri u Hrvatskoj trenutno preračunavaju svoje projekte i usklađuju ih s novonastalim okolnostima, kako s troškovima tako i s očekivanim cijenama prodaje. I dalje je najavljeno nekoliko projekata uredskih zgrada te se nastavljaju projekti s trgovačkom i skladišnom namjenom, te je trenutno je u gradnji nekoliko retail parkova širom Hrvatske i taj trend nastaviti i 2024. godine - zaključuje direktor agencije Spiller Farmer.