Pobuna iznajmljivača i prodavača nekretnina: ‘Novi zakoni o apartmanima su protuustavni, protuzakoniti, nepravedni i neprovedivi‘

Smjer kojim je Vlada krenula u sređivanje nereda u kratkoročnom smještaju nije dobar, a u nekim stavkama nije u skladu s postojećim zakonima i Ustavom RH, kažu stručnjaci koje smo kontaktirali nakon što su u proceduru poslana oba zakona koji postrožuju otvaranje apartmana u zgradama i uvode pojam domaćina.

Kako je poznato, Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada uvodi se obveza prikupljanja suglasnosti od dvotrećinske većine vlasnika i prvih susjeda za one koji žele rentati turistima, a u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti ta se obveza propisuje i za postojeće iznajmljivače u roku od pet godina te se uvodi pojam domaćina, ljudi koji rentaju u vlastitoj županiji. Osim što će se drukčije nazivati i promovirati, oni će ostati na paušalu, dok će se ostalim iznajmljivačima uskoro nabiti neki novi porez, zasad ne znamo točno koji.

Vedrana Likan, direktorica zagrebačkog ureda Colliersa, ne vidi logiku u novom sustavu.

"Jasno je da država mora razgraničiti iznajmljivanje kojim se popunjava jedan obiteljski budžet od komercijalne djelatnosti koja svakako treba biti tako i prijavljena i oporezovana, s time da kriterij mora biti i prihod, a ne adresa prebivališta. Ovaj smjer uređivanja sustava je nespretan i neprovediv. Mi već imamo zakone kojima bismo to mogli bolje kontrolirati, a ne provodimo ih učinkovito. Uvođenje nekoliko kategorija iznajmljivača samo će napraviti kaos na tržištu", ističe Likan.

Iz pozicije nekoga tko se bavi biznisom komercijalnih nekretnina, ona smatra da svaka nekretnina koja ostvaruje prihod treba podlijegati jednakim kriterijima, neovisno o prebivalištu.

Istodobno podržava uvođenje suglasnosti susjeda u stambenim zgradama za apartmane jer tu ima jako puno problema o kojima se ne priča dovoljno, a kojima svjedoče mnogi suvlasnici zgrada.

"Imamo primjer haustora u kojem su četiri od ukupno devet stanova u kratkoročnom najmu, a uz to su ta četiri stana podijeljena na puta tri jedinica, dakle ukupno 12, i to infrastruktura ulaza apsolutno ne može podržati. Svaka ta jedinica ima svoju potrošnju komunalija, od toga da svaka ima svoj klima-uređaj nadalje, iskaču osigurači. Usto, ti vlasnici ne plaćaju adekvatnu pričuvu za održavanje zgrade, prijavljen je jedan za vodu, a puno je više potrošača. Nije ni čudo što su susjedi ljuti i vlasnici stanova s pravom se boje da neće dobiti suglasnost. No, dobit će je oni koji su zaradili povjerenje suvlasnika jer rade pošteno i plaćaju svoja davanja, naročito za pričuvu, redovito", kaže Likan.

Ubijaju kvalitetu

No, jasno je da bi odredbe novih zakona mogle opasno srezati poslovanje tvrtki za upravljanje u privatnom smještaju, i to ne samo zato što će imati ograničenja po pitanju širenja poslovanja, nego i zato što im u roku od pet godina dolazi u pitanje i postojeći portfelj. Igor Kordić iz zagrebačkog Irunda, tvrtke za upravljanje smještajem, boji se da će rezultat biti dodatni nered u sustavu rentanja, uz rast sive ekonomije.

"Može se očekivati da će iznajmljivači koji ne dobiju suglasnost samo odjaviti kategorizaciju i ostati na tržištu kao nekomercijalni smještaj, koji je već doživio značajan rast posljednjih godina. Žrtve će biti javni sustav, koji od njih više neće ubirati nikakav porez i davanja, i poduzetnici koji su se posljednjih godina trudili profesionalizirati ovu ponudu i uvesti standarde kvalitete, upravljanja i transparentnosti", napominje Kordić.

S druge strane se otvaraju bezbrojne mogućnosti za dealove između iznajmljivača i susjeda, pa i reketarenje susjeda za suglasnosti.

Irundo je tijekom javnog savjetovanja uputio niz primjedbi na prijedlog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, a iz izvještaja je vidljivo da ništa od toga nije prihvaćeno. Umjesto predloženih restrikcija, u Irundu predlažu da se tržište regulira porezima, što bi omogućilo učinkovitiji nadzor i povećalo poreznu disciplinu. Imaju i jasan izračun broja apartmana koji bi tako prirodno otpao.

"Jednostavno uvođenje viših poreza za apartmane reguliralo bi tržište tako da apartmani s niskom popunjenošću i malim prihodom budu preusmjereni u dugoročni najam. Time bi se povećao stambeni fond bez diskriminacije jedne djelatnosti, a državni bi proračun zadržao stabilne prihode.

Povećajte porez kratkoročnom najmu, a smanjite dugoročnom

Više od 80 posto kategoriziranih apartmana s dvije i tri zvjezdice ostvaruje prihod manji od 10.000 eura godišnje, sa stopom popunjenosti manjom od 60 dana. To je oko 150.000 apartmana u cijeloj Hrvatskoj, koji nemaju ekonomsku računicu da stan iznajmljuju kratkoročno u usporedbi s dugoročnim najmom, i jedini razlog zašto ga i dalje imaju kategoriziran jest niski paušalni porez. Trenutačno ih se porezno penalizira ako se odluče za dugoročni najam gdje plaćaju 12 posto poreza. Zato smo predložili smanjenje poreza na dugoročni najam s 12 na 9 posto, uz zadržavanje umanjenja izdataka od 30 posto, te povećanje poreza za kratkoročni najam na 12 posto, također uz umanjenje izdataka od 30 posto", zaključuje Igor Kordić.

Umjesto svega toga, paušal će se i iznajmljivačima dodatno rastegnuti jer se pomiče granica ulaska u sustav PDV-a na 60.000 eura godišnje.

Ovim se pitanjima ovih dana aktivno bavio odvjetnik Ivan Kusalić koji je kao zastupnik Irunda uputio komentare na e-savjetovanja. Jasno kaže da se radi o vrlo loše napisanim normama, čija će provedba biti izazovna.

"Odredba propisana u članku 17. Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koja traži prikupljanje suglasnosti u roku od pet godina i onim subjektima koji su već na tržištu, dijelom je protivna Ustavu RH, s obzirom na to da predviđa povratno djelovanje zakona, što je mogućnost koja je predviđena Ustavom samo kao iznimka. Takva je odredba protivna i načelu stečenih prava, što je također ustavna vrednota koja je proklamirana člankom 49. Ustava: Poduzetnička i tržišna sloboda temelj su gospodarskog ustroja RH. Prava stečena ulaganjem kapitala ne mogu se umanjiti zakonom niti drugim pravnim aktom", jasan je Kusalić.

U ovom slučaju to znači da je investitor koji je ulaganjem kapitala stekao stan u stambenoj zgradi te je na temelju zakona ishodio rješenje za obavljanje ugostiteljske djelatnosti, a koje je izdano bez ikakvih ograničenja ili uvjeta, izgubio to pravo ako nije ishodio suglasnost suvlasnika, što je uvjet koji je propisan naknadno.

Odlučivanje se prepušta pojedincima

Drugo je pitanje uvođenja pojma domaćina. Prema ovoj predloženoj zakonskoj odredbi, status domaćina stječe se prijavom prebivališta na području jedinice područne (regionalne) samouprave gdje se nalazi objekt u kojem pruža usluge, što znači da domaćin ne mora imati prebivalište u istoj zgradi gdje se nalazi objekt u kojem se pružaju usluge.

"Iz navedene odredbe može se zaključiti da je domaćin isključen iz obveze koja je predviđena člankom 2. nacrta zakona, što je u suprotnosti s propisom kojim se uređuje upravljanje i održavanje zgrada. Smatram da Hrvatska ima jedinstvenu prednost u odnosu na europski kontekst ovog problema, primjerice Španjolsku ili Italiju, zahvaljujući sustavu kategorizacije, no predloženi zakon narušava njegovu učinkovitost. S obzirom na 40 godina primjene, ovaj sustav treba iskoristiti za ubiranje poreza i uređivanje tržišta, a ne prepuštati odlučivanje o najmu pojedincima na temelju subjektivnog mišljenja", smatra odvjetnik Kusalić.

Također dodaje da kriteriji za male iznajmljivače, kako su definirani prijedlogom zakona, nisu prikladni. Postavljanjem uvjeta prebivališta u nekretnini koja je u zgradi s do četiri stana stvara se mogućnost poreznih manipulacija kroz podjelu nekretnina unutar obitelji na isti način kao što sad mali iznajmljivači "dijele" prihod unutar članova obitelji kako bi ostali unutar propisanog cenzusa prihoda. Time pojedini "mali iznajmljivači" ostvaruju visoke prihode godišnje bez ozbiljnijeg oporezivanja, što ne odražava stvarno stanje na tržištu.

I Kusalić smatra da je, ako je svrha donošenja ovog zakona povećanje stambenog fonda za dugoročno rješavanje stambenog pitanja, onda jedini put promjena poreznog pristupa.

Porez na rentu i dalje niži od oporezivanja rada

Siniša Topalović, direktor konzultantske kuće Horwath HTL Hrvatska i globalni direktor turističkog savjetovanja u Horwath HTL Internationalu, ističe kako je pohvalno to što se napokon krenulo u smjeru efikasnijeg reguliranja rentijerstva, no smatra neprimjerenim to što država planira napraviti razliku između iznajmljivača na temelju prebivališta.

"Po toj logici domaćin će biti i iznajmljivač na obali koji ima deset apartmana unutar županije u kojoj živi, a ‘zločesti‘ rentijer netko tko iznajmljuje dva apartmana izvan županije u kojoj živi. Zanima me je li itko u toj računici razmislio uvesti kriterij broja jedinica koje se iznajmljuju ili, još ispravnije, temeljem prihoda koji se ostvaruje jer bi to bilo jedino pošteno. Koliko čujemo, domaćini će imati i povlašteni porezni status i to je vrlo problematično s pravnog aspekta jer se radi o istoj djelatnosti, koja je ionako već u povoljnijem poreznom tretmanu od ostalih djelatnosti. Zašto bi iznajmljivač, bio on domaćin ili rentijer, na 5000 eura prihoda platio značajno manje poreza od nekog IT stručnjaka koji na slobodnom tržištu zaradi 5000 eura? Kakvu poruku šaljemo - oporezivanje rente i dalje je povoljnije od oporezivanja rada, i to u državi u kojoj je priuštivost stanovanja postala kritični problem mladih obitelji i ljudi, između ostalog upravo i zato što se stambene jedinice nekontrolirano pretvaraju u jedinice za kratkoročni najam? I onda taj isti kratkoročni najam oporezujemo značajno manje od oporezivanja rada", oštar je Topalović.

Smatra kako bi se trebalo ugledati na neka efikasnija i pravednija rješenja u Europi, koja se temelje na ostvarenom prihodu ili broju registriranih kreveta ili apartmana. Treba također razmišljati i o progresivnoj stopi oporezivanja prihoda od turističkog najma nekretnina.

"Treba pronaći rješenje koje je pravednije i između iznajmljivača - bili oni rentijeri, domaćini ili kako god ih želimo zvati, ali isto tako voditi i računa o tome kako je ovo ionako već prekomjerno povlaštena djelatnost. U konačnici, oporezivanje rente trebalo bi izjednačiti s oporezivanjem rada, u najmanju ruku, upravo kako bi se destimulirao rentijerski mindset i pokrenula nacija u smjeru snažnijeg poduzetništva, inoviranja i društva znanja, kako si volimo tepati", kaže Topalović.

Na kraju spominje i jednako tvrd orah, nekomercijalni smještaj koji se nije dotaknulo ovim izmjenama, a još je jedan značajan propušteni porezni prihod.